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《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》之解读

发布日期: 2017-08-01                

                              

《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》之解读

 

一、《暂行规定》起草目的和制定的依据

(一)起草目的。

加强我市住宅专项维修资金的管理,保障住宅共有部位、共用设施设的正常使用,保障房屋居住安全,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。

(二)制定的依据。

1.《物业管理条例》(国务院令379号发布,国务院令504号修订)。第六条第九款规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”。

第七条第四款规定:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:按照国家有关规定交纳专项维修资金”。

第十一条第五款规定:“下列事项由业主共同决定:筹集和使用专项维修资金”

第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”

2.《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)。

第四条规定:“住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”。

第十三条规定:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房单位不得将房屋交付购买人”。

第十八条规定:“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用”。

3.《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》(桂建房〔201111)

第二十四条规定:“本细则自201151日起施行。各市根据本实施细则出台具体的操作办法。本细则实施前未建立住宅专项维修资金的应当补建,具体办法由各市制定”。

二、征求意见建议

我委通过发函的方式征求了市财政局、物价局、规划局、法制办、审计局等单位意见;邀请驻市城区房地产开发企业、物业管理企业、银行业及业主代表召开了现场征求意见座谈会。先后在《左江日报》、我委网站刊登公告向社会各界征求意见;派员到区内的南宁市、百色市、河池市、钦州市等同行单位考察学习。2016919日市政府召开了我市专项维修资金交存标准工作协调会,再次征求了各相关单位的意见。参照我区各地级市首期住宅专项维修资金交存标准,并综合各方意见建议意见,进一步修改完善了《暂行规定》,使其更切合实际,具有较强操作性。

三、《暂行规定》的主要内容和条文释义

    (一)什么是住宅专项维修资金,为什么要交存住宅专项维修资金?

1.住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

2.设立住宅专项维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率,延长房屋使用寿命,保障房屋居住安全,维护业主的共同利益和社会稳定,达到物业保值增值的目的。维修资金不同于契税,不是一种税费,而是存在业主名下的一笔专用款项。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。当物业保修期满后,物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上,在业主分散的情况下,如果没有住宅专项维修资金,要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立,为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。

(二)住宅专项维修资金管理原则。

住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、所有权人决策、专

款专用、政府监管的原则。

(三)明确主管部门。

《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》第三条规定:“市、县房产行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的管理工作。财政、审计部门按照各自职责做好住宅专项维修资金监督工作”。第四条规定:“市、县级人民政府建设(房产)主管部门可以设立或指定一个物业专项维修资金管理机构,承办专项维修资金的归集、使用、核算、鉴管等工作”。据此,市住房和城乡建设委员会负责全市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导工作;市房产管理局作为管理机构,具体负责本市中心城区、江州区住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。各县()住建局是本县()辖区物业管理部门,负责本辖区内住宅专项维修资金的归集与使用的指导和监管工作。

(四)住宅专项维修资金交存标准依据。

1.建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定:“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%”。

2.《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》第五条规定:“住宅专项维修资金的交存标准由市、县房产行政主管部门根据国家有关规定和住宅结构、电梯配备等情况确定和公布,并适时调整”。

(五)我市住宅专项维修资金交存标准。

1.住宅首期交存。

未配置电梯的住宅,首期住宅专项维修资金按房屋建筑面积每平方米50元的标准交存;配置电梯的,由业主按房屋建筑面积每平方米65元的标准交存。

根据经济及房地产市场发展需要,市住房和城乡建设委和市财政局可适时调整首期住宅专项维修资金交存数额并报市政府审定。

2.出售公有住房一次性交存。

由业主按本市上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的2%一次性交存。

未配置电梯的,由售房单位按售房款的20%一次性交存;配置电梯的,由售房单位按售房款的30%一次性交存。

(六)未交存维修资金不得将房屋交付购买人。

《暂行规定》第14条规定:“未按本暂行规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。

解读:规定了业主交存住宅专项维修资金的约束性条款,可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成住宅专项维修资金的交存手续,让一些不交存维修资金的业主无空可钻,维护了住宅专项修资金交存的公平性。

(七)余额不足首期交存额30%时续交的规定及资金的使用管理。

   《暂行规定》的第16条明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的,应当及时续交。”第17条和第18条,分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定:一是业主大会成立前的使用程序,二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。

解读:细化了维修资金使用管理程序,明确了不同阶段的管理责任和使用权限,同时明确了续交的额度,更加明晰透明,让业主更明白。

(八)四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。

   《暂行规定》第38条规定了四项费用不得从住宅专项维修资金中列支:一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;二是依法应当由相关单位承担的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;三是应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;四是根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

解读:明确哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支,对于保证住宅专项维修资金的依法使用起到了关键作用。

(九)住宅专项维修资金维修和更新、改造范围。

1.住宅共用部位。

1)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

2)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

3)地下室出现渗漏、积水的;

4)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

5)建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;

6)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

7)公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

8)公共区域门窗或窗纱普遍破损的。

2.住宅共用设施设备。

1)电梯主要部件需要进行维修或更换的;

2)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

3)避雷设施不满足安全要求的;

4)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

5)消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;

6)楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。   

(十)法律责任。

《暂行规定》第40条至42条规定,一是购买人未交存房屋维修资金,但开发建设单位或公有住房售房单位将房屋交付购买人的;开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的;由县级以上房产主管部门责令限期改正,逾期不改的,依据有关规定进行处罚。二是房产管理部门、资金监管机构、物业服务企业及其工作人员违反本暂行规定相关规定的,由有关机关对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理;三是违反本暂行规定,采取虚假方式骗取住宅专项维修资金的具体惩处办法也做了详细规定。

解读:细化了对未按规定交存、未及时核准、拨付专项维修资金的;未履行管理职责,造成专项维修资金流失的;其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等情形的处罚程度,强化了处罚力度,对打击截留、挪用、侵占维修资金起到了更大的威慑作用,保证了住宅专项维修资金的安全,维护了所有权人的合法利益。

(十一)名词解释。

1.住宅共用部位:根据法律、法规和住房买卖合同,是指根据法律法规和住宅买卖合同,由单幢住宅或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的部位,包括:基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

2.共用设施设备:是指根据法律、法规和住宅买卖合同,由单幢住宅或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的设施设备,包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

 

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