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2016年崇左市房地产市场去库存的对策措施及建议

发布日期: 2016-08-16                

  近年来,随着我市房地产供给量集中式地持续增加,全市房地产市场库存较大。截至20167月底,全市共有商品房存量面积265.07万平方米,28107套,分别环比下降1.63%1.45%。商品房消化周期约23个月,商品住房消化周期约15个月。此外,还有已取得规划证、施工证未办预售许可的在建商品房79.82万平方米11241套。如不及时化解这些庞大的房地产库存,将对我市经济运行产生塌方式的破坏和冲击。

  一、17月全市房地产运行情况

  1.房地产开发投资稳步增长。截至目前,崇左市正在开发的房地产项目共78个。17月,全市完成房地产开发投资24.77亿元,同比增长26.8%。商品房新开工64.84万平方米,同比增长15.31%;续建230.2万平方米,同比增长19.66%;竣工46.41万平方米,同比下降67.62%。其中:江州(含市本级)完成房地产开发投资5.44亿元,同比增长64.20%

  2.商品房(含限价商品房)供应同比、环比双双回落17月,全市新建商品房批准预售80.25万平方米,同比下降20.29%,环比下降30.09%。其中新建商品住房批准预售49.95万平方米,同比下降18.42%,环比下降15.75%

  3.商品房(含限价商品房)销售缓慢回暖。17月,全市新建商品房实际登记销售81.88万平方米,同比增长45.69%,环比增长16.38%。其中新建商品住房实际销售71.46万平方米,同比增长   46.37%,环比增长21.33%

  4.房价环比下滑。17月,全市商品房销售均价4019/平方米,同比增长23.02%,环比下滑0.42%。其中商品住房销售均价3465/平方米,同比增长18.27%,环比下滑0.43%

  二、采取的主要工作措施

  (一)加大住房公积金支持住房消费力度。201625日起,住房公积金缴存职工在缴存地以外地区购房,执行购房地住房公积金个人住房贷款政策。在崇左市辖区购建住房申请住房公积金贷款的最高额度由原来的35万元提高到现在的40万元,在南宁市购建住房申请住房公积金贷款的最高额度由原来的40万元提高到现在的50万元。住房贷款额度不超过抵押房产价值的比例统一按80%执行。无住房公积金贷款的农民工、农村居民申请提取住房公积金用于装修毛坯房的提取额度由不超过余额的70%提高到可全额提取;有住房公积金贷款的农民工、农村居民申请提取住房公积金用于装修毛坯房的提取额度由不超过余额的50%提高到80%。异地贷款业务取消申请人户籍限制。

  (二)合理引导新市民住房需求。引导鼓励农民工、外来务工人员等新市民购房需求,扩大有效需求,稳定房地产市场。自201625日起至20161231日(以网签合同备案时间为准),凡在信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房,且所购住房为家庭在购房地唯一住房的农民工等新市民,采取先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式,给予每套1万元补助。

  (三)兑现房地产开发企业税费优惠政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策,免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等。对已交纳的行政事业性收费和政府性基金,按照相关规定及改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例给予核退。城市和国有工矿棚户区改造项目中的新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各种相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

  (四)鼓励房开企业差异化经营。积极发挥行业主管部门的指导和监管职能,引导和鼓励房地产开发企业走差异化的经营道路,打造高品质楼盘,不断提升住宅小区的绿色、节能、智能化水平。

  三、存在的主要问题及原因分析

  (一)房地产开发企业成本较高。当前房地产行业企业的成本中,政府各类税费和土地成本约占70%,大部分房企利润维持在10%左右,如果再通过降价销售,以价换量,房开企业将不堪重负。

  (二)商品房开发呈现同质化倾向。目前我市在售楼盘同质化现象比较严重,设计雷同、户型简单、风格单一、景观原始,智能化服务和社区人文营造欠缺,产品丰富化、户型多样化、景观自然化、大露台空间等创新元素不突出,绝大部分的商品住房只能满足基本的居住功能。物业管理模式单一,绝大部分的物业服务企业还停留在提供收水电费、看门等相对单一的服务。

  (三)房地产去库存供给侧乏力。目前,我市出台的房地产去库存政策,如降低交易契税、加快户籍制度改革、鼓励农民工市民化、增加购房补贴等政策,仅仅是在需求端发力,但由于全市商品新开工、竣工面积持续增加,潜在购房群体“买涨不买跌”、持币待购心理严重等供给侧原生动力不足,房地产库存仍然较大。

  (四)新市民购房消费意愿不强。目前,我市主要是通过实施棚户区改造“以购代建”,以及鼓励农民工等新市民进城购房等措施推动房地产去库存。但由于农民工等新市民务工的季节性较强、周期不长,享受不到医疗、教育、卫生、养老等市民化的公共服务,且扣除刚性支出后的纯收入较低,他们大多选择居住在工棚或合租私人房,在工作地自购房定居意愿不强。

  四、下一步工作措施

  (一)大力培育新市民住房需求。深化住房制度改革,稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口,加快农民工市民化进程,使农民工形成在城镇买房、特别是租房的预期,培育潜在购房需求。通过先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式,给予符合条件的购房户每套商品住房1万元补助资金,重点支持在城镇有稳定就业、脱贫攻坚易地搬迁等群体购房。完善住房按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房资金成本,激活购房投资需求。

  (二)加快转变住房保障方式。通过实施政府购买棚改服务等方式,力争2016年全市棚改货币化安置比例达60%以上。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。推行公租房保障货币化,鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围。

  (三)推动发展住房租赁市场。建立购租并举的住房制度,推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台,提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场,保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业,提升租赁服务水平。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式,将其持有房源向社会出租,从单一的开发销售向租售并举模式转变。

  (四)推动房地产企业转型升级。鼓励房地产企业根据消费水平的不同,适应市民多元化、个性化需求,丰富楼盘设计的生活功能,提供不同层次的个性化产品,宏观上增加项目的宜居宜业性,微观上注重楼盘细节,改善配套环境,实现从“有房住”向生活模式、文化品位的阶段性提升。支持跨界地产发展,鼓励引导房地产企业根据市场需求调整开发产品结构,发展旅游、养老、文化、度假地产。推进房地产企业兼并重组,提高产业集中度,引导品牌好实力强的房企“接盘”,增强风险抵御能力。

  (五)强化房地产市场动态监管。深化房地产市场分析研判,深入实施房地产交易预售资金监管办法,建立房地产市场监管信息平台,及时掌握市场动态。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度,高度关注重点地区和重点企业,防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象,让开发商不能违约、不敢违约。

  五、工作建议

  (一)建议国家和自治区进一步降低房开企业成本暂缓房地产税立法,减免非住宅房产税,取消企业所得税及土地增值税预征,降低“营改增”增值税税率,明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

  (二)建议自治区尽快修订完善商品房预售许可制度。将预售许可与已落实的购房户比例相挂钩,同时将预售许可前置在房地产项目详细规划方案审批后方可进行,从源头上减少房地产库存甚至是项目烂尾的情况发生。

  (三)建议国家加大对失信房开企业的惩戒力度。对因经营不善而“跑路”给社会带来了不稳定因素的房开企业及其法人代表、实际控制人,及时纳入全国征信信息库,做到“一处违规,处处受限”的惩戒机制。可以说,这是房地产行业非理性竞争带来的负面后果。对于市场经济来说,没有竞争当然是不行的,但过分的竞争也是不可取的。

  (四)建议国家制定出台房产交易监管资金保值增值管理办法。将房开企业缴纳的商品房交易资金,除预留部分资金在项目开工前购买项目工程保险和分期支付进度款外,其余资金全部存放银行等金融机构第三方账户,以按揭的形式向用户发放贷款,使银行等金融机构经营按揭资金的时间拉长产生更多的收益。房开企业则通过“用户订单”获得按工程进度的资金保障,减少其融资成本,从而为降低房价提供条件。“订单用户”只需拿出自有小部分的资金,就能取得较低价钱的房屋成为准业主。

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